京冠万城华府下半年合肥楼市格局已定!7月二手房政务滨湖涨幅低于1%已累趴

京冠万城华府下半年合肥楼市格局已定!7月二手房政务滨湖涨幅低于1%已累趴

房地产大势,涨久必跌,跌久必涨。2015年下半年,合肥房价开始“狂飙突进”,开启了牛市征程。1年前,除了政务区,8字头的房价遍地开花;而如今,连三县的房价都纷纷奔上万字头,市区行情价1.3万元/㎡以上(新站除外)!房价涨涨涨,牵动了无数

房地产大势,涨久必跌,跌久必涨。

2015年下半年,合肥房价开始“狂飙突进”,开启了牛市征程。

1年前,除了政务区,8字头的房价遍地开花;

而如今,连三县的房价都纷纷奔上万字头,市区行情价1.3万元/㎡以上(新站除外)!

房价涨涨涨,牵动了无数买房人的心。

2016年7月1日,合肥限贷政策正式落地。

限贷后10天(7.1-7.10),合肥新房备案944套,相对于新政前10天(6.21-6.30)销量6711套,暴跌85.9%。

而房价依然坚挺,合肥上周房价7区破万,11119.5元/㎡的房价环比上涨3.96%。

下半年合肥楼市格局已定!7月二手房政务滨湖涨幅低于1%已累趴

那二手房新政前后有什么变化呢?

新政前:各大房产大厅人挤人▼

(拍摄时间:6月30日)

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而新政执行的第11天,小编在房产大厅看到,除了包河区,其他3个房产大厅还是很“火热”!

(拍摄时间:7月11日)

庐阳区

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蜀山区

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瑶海区

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包河区

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公积金管理中心

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7月合肥二手房房价为13168元/㎡,

环比6月份(12796元/㎡),

上涨2.9%。

小编选取了

9大区各20个挂牌量最多的热点小区

作为样本,

对其房价进行了监测。

单位:元/㎡

7月数据截止7月10日

1%以下:滞涨政务、滨湖政务区

小区6月价格7月价格涨幅华润中心凯旋门22389226971.4%恒大华府17215176302.4%保利香槟国际18446187091.4%城建琥珀五环城17247173460.6%天鹅湖畔26708270571.3%绿地内森庄园1956319411-0.8%旭辉中央宫园19921201221.0%绿地国际花都18343187472.2%水墨兰庭21663217600.4%置地广场栢悦公馆22599227080.5%融侨天骏小区19116191420.1%新地中心22437231703.3%国贸天琴湾1905018603-2.3%融科九重锦2001320000-0.1%华邦光明世家17504180723.2%发能太阳海岸18179182770.5%浅水湾13632140563.1%绿怡居14618150092.7%森林海17837179650.7%宋都西湖花苑20029202381.0%

▲政务区行情价在2万元/㎡左右,相比6月份上涨0.35%,热销20盘均涨210元/㎡。政务区房价一直高高在上,买得起的买过了,或者在等待下半年的新盘;而买不起的更买不起了。整个区域属于有价无市状态。

滨湖区

小区6月价格7月价格涨幅万科蓝山21505224184.2%淮矿东方蓝海15226157663.5%中海•滨湖公馆19854208875.2%佳源巴黎都市15984164502.9%华冶新天地13733142023.4%滨湖万达临湖苑16359166361.7%滨湖万科城16883170791.2%高速时代城15491166077.2%保利拉菲公馆16096164031.9%滨湖假日17234172640.2%蓝鼎滨湖假日枫丹园1914218930-1.1%蓝鼎滨湖假日金榈园1944919119-1.7%高速·滨湖时代广场16694169991.8%旭辉御府15780161582.4%书香门第20666208220.8%蓝鼎观湖苑15723159421.4%滨湖世纪城振徽苑15077152641.2%滨湖世纪城福徽苑1234612324-0.2%华冶翡翠湾14748151372.6%滨湖世纪城徽杰苑15230153500.8%

▲滨湖7月二手房挂牌均价为16114元/㎡,环比6月份(16002元/㎡)上涨0.7%。

滨湖区是最复杂也是最尴尬的区域。根据最新认筹和开盘的情况来看,滨湖1.6万元/㎡的房子普遍嫌贵,1.5万元/㎡的房子遭疯抢,购房者心理承受价位区间在逐渐缩小。

2%-3%:稳涨庐阳、蜀山、高新庐阳区

小区6月价格7月价格涨幅万科森林公园18633192123.1%华润橡树湾16328169623.9%和昌都汇华郡10329111097.6%中铁国际城14119145523.1%恒兴金都华庭12225128074.8%恒盛皇家花园956399614.2%金域蓝湾16048163231.7%利港银河新城12863133123.5%海亮兰郡10830118039.0%恒泰风格城市907593483.0%荣城花园861789093.4%碧水源13601140473.3%元一滨水城16101162390.9%北环阳光花园11330122398.0%利港·四季华庭12712127620.4%深圳花园10546109804.1%祥源翡丽城15725161242.5%大富绿洲11092116204.8%安然绿洲花园13573138612.1%畅园新村12060124723.4%

▲7月庐阳区二手房房价为13353元/㎡,同比上涨2.58%,涨幅最大的小区主要位于四里河板块以及庐阳城北。和昌都汇华郡、北环阳光花园7月房价涨幅8%左右,四里河板块房价涨幅3%-4%左右,主要原因是新房价格上涨,带动周边二手房价格的上涨。

蜀山区

小区6月价格7月价格涨幅百协大溪地16366170804.4%万科金域华府18952194882.8%博澳丽苑12224126773.7%华地学府名都19581201162.7%万科金色名郡18714190912.0%大富山庄12629128211.5%安粮城市广场12828137767.4%奥林花园13092135493.5%华地公馆19201197672.9%印象西湖16327172185.5%公园道1号12594135917.9%绿城百合公寓17886180220.8%信旺华府骏苑12045123732.7%华润幸福里17100175222.5%金辉中央美域15550163265.0%长城天一家园13080134122.5%金大地191216724171272.4%瑞升自由舱10354105972.3%维也纳森林花园2065420381-1.3%颐和花园14605150032.7%

▲蜀山区7月二手房挂牌均价为13593元/㎡,同比上涨2.4%。热销盘由于地段、学区或者地铁的优势,价格在1.6-2.0万元/㎡。加上新房紧俏,区域二手房市场热火朝天。

高新区

小区6月价格7月价格涨幅百商悦澜山1192011637-2.4%祥源城1382613771-0.4%海亮九玺13258137143.4%绿城桂花园18475191683.8%金色池塘14446148763.0%新加坡花园城13647146937.7%淮矿馥邦天下14503148812.6%中海原山14975155393.8%华地紫园16424168402.5%蓝鼎海棠湾15453156741.4%绿地乔治庄园19136191690.2%景尚名郡12427129534.2%永和家园877693736.8%蜀麓苑12789132103.3%圣联香御公馆12867132282.8%蜀南庭苑11942124154.0%枫丹白鹭湖公馆12188130176.8%国轩K西嘉13141134072.0%兴园小区11900122533.0%百商又一城13072132871.6%

▲由于配套的不断完善,以及高端项目的挤压,高新区房价均价一路上行,7月份房价环比上涨2.24%。由于刚需盘比例的减少,以及蜀山西新房价格的带动,后期高新区价格仍有上涨空间。

3%-4%:快涨经开、包河经开区

小区6月价格7月价格涨幅绿城玫瑰园19456200483.0%御湖观邸11416122107.0%中环城17780180291.4%融科城小区15429156161.2%滨湖前城11831120031.5%南湖春城12178125082.7%国耀花半里16064161440.5%禹州华侨城12512128412.6%御景前城12321125942.2%翡翠花园12472127412.2%一里洋房12816132923.7%九溪江南12967135114.2%锦绣大地城11050113432.7%和安家园11937124544.3%国耀一方城15015153562.3%东海花园12188124972.5%南艳滨湖时光11587118292.1%长安萨尔斯堡11681120803.4%建业时光原著13673142224.0%汇林园9781102564.9%

▲由于区域在售新盘比较少,从年后开始,经开区二手房一路飙涨,7月份环比上涨3.74%。经开西由于地铁3号线以及学区优势,行情价都在1.3万元/㎡以上。

(说明:像一里洋房等盘肥西产权,临近经开区,统计在内,其他同理)

包河区

小区6月价格7月价格涨幅天下锦城16792172402.7%华地润园项目13331134831.1%包河花园956199964.5%绿城玉兰公寓16289167272.7%观澜华庭12154126964.5%世纪阳光花园15036154152.5%万振逍遥苑13938142021.9%地矿家园14165147314.0%金地·国际城12597127060.9%黄金广场10741110392.8%江南新里程13090136704.4%万达公馆18191183630.9%绿地海顿公馆17540177641.3%铂金汉宫14340149524.3%华盛·格林雅地12084125233.6%南园新村12189123861.6%九珑湾14484151154.4%和昌都汇华府14259148073.8%元一柏庄15801163553.5%创景花园17069176563.4%

▲包河区7月房价为12887元/㎡,环比上涨3.57元/㎡。位于高铁板块、一环与望江路之间价位较高,前者是由于板块地价飙涨,新房价格带动;后者是因为优越的配套,房价居高不下。

4%以上:飞涨瑶海、新站瑶海区

小区6月价格7月价格涨幅恒大城11404117292.8%香格里拉花园11395119615.0%宝业城市绿苑14666153814.9%华光·皇马花园102601138711.0%华润紫云府16576174335.2%柏庄春暖花开11529119303.5%和平盛世17861184123.1%恒盛豪庭15506158862.5%鼎元府邸16848171922.0%文一云河湾10724111053.6%海洲景秀世家11004114694.2%京冠万城华府9807104396.4%龙岗静安新城9627101105.0%融侨观邸17106184317.7%海州锦绣世家10883112353.2%宝业东城广场14152149175.4%馥邦商务广场640865962.9%天使苑9904102293.3%和顺·东方花园790785057.6%南都云庭10583108342.4%

▲瑶海区一环内、优质学区房以及地铁2号线沿线房价价位较高,涨幅也比较明显。位于宿州北路与沿河路交口的融侨观邸均价为18431元/㎡,环比上涨1325元/㎡。

新站区

小区6月价格7月价格涨幅信地城市广场13171137464.4%家天下14842149290.6%元一名城12575133676.3%隆昊昊天园11754122404.1%金辉悦府10375111197.2%新海尚宸家园10661108451.7%园上园11476116741.7%碧水雅居1150211403-0.9%金色梧桐12809132153.2%香江生态丽景11061118246.9%巴黎春天11496119804.2%兴华苑9689100193.4%橘郡万绿园10477111936.8%温莎杰座10124105103.8%兴海苑920995703.9%风景苑10429111526.9%信达格兰云天105391161210.2%香江生态名郡9780102815.1%瑶海家园861190024.5%光盛豪庭94811067112.6%

▲作为九大区二手房最后一个突破万元大关的新站区,7月份二手房挂牌均价为10398元/㎡,环比涨幅4.63%,居九大区之首。靠近老城区的火车站、七里塘板块价位最高。

分析

购房者与房主的心理

从5月份之后,合肥以政务和滨湖为首的热点区域二手房深陷“寒冬”处境,成交量递减,有价无市比较明显。

对于购房者来说,新房与二手房倒挂严重,一方面不敢下手,另一方面又怕房价还要涨,而错过了目前的房价低点。整个市场观望情绪渐浓;

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对于房主来说,整个市场预期向好,地王频繁刷新,倾向于把房子攥着手里等待更高价出手,但又怕等来的是降价,纠结心理摇摆不定。

等来了新政,却没有等来预期的效果

遏制投资客的利器--7.1限贷新政,不会出现立竿见影的效果。由于上半年房价上涨的惯性使然,加上合肥楼市供求矛盾、购房者“买涨不买跌”的心理等原因,不管是二手房还是新房,业内人士估计,价格还会飙升2-3个月。

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关于楼市成交量与价格的关系,是量先变价后变。新政之后,投资客行为逐渐被抑制,仅仅依靠自住型购买力,难以延续上半年的繁荣。下半年的楼市走向,将会由成交量的变化引起价格的变化。7月第一周新房成交量暴跌,并不能直接说明新政的影响,但我们不妨持续关注数据,楼市风向会最先从数据体现出来。

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另外,新房价格调整一般先于二手房价格。新房市场不降温,二手房价格不会降!

结语

上半年合肥楼市火爆的场面仍然历历在目,但下半年开发商的日子“不好过”却是大概率事件。

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5月份开始,全国房价环比涨幅收窄初现端倪,这在很大程度上凸显了下半年楼市的格局。而合肥信贷政策的收紧,预计第4季度,楼市降温趋势或能得到验证。

对于购房者来说,下半年不管上市6万套还是8万套房源,总期待着其中有一套属于自己。而目前的行情价在1.3万元/㎡以上,下半年直逼1.5万元/㎡高价位又有多少人承受得起?

对于开发商来说,下半年一点也不敢松懈。“下半年卖房时流的泪,就是当初高价拿地时脑子进的水”。预计4季度开始,开发商必须思考如何把这些高价房卖出去。但是刚需的承受能力是多少,开发商也还在试探。

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根据以往的发展经验来看,楼市博弈的结果非涨即跌,而以涨价居多。但是这一轮房价疯涨之后,合肥楼市将往何处走,大家只能预计,却不能说清!

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